양도소득세란 ?
양도소득세란 개인이 토지, 아파트 건물등 부동산이나 주식등을 매도하면서 발생하는 이익을 대상으로 부과하는 세금을 말합니다.
따라서 양도소득세는 부동산이나 주식등을 매도할 때 차액이 발생하지 않거나 손해를 보았을 때는 양도소득세가 발생하지 않습니다.
양도소득세 과세 범위
- 부동산 :토지 건물( 무허가, 미등기 건물 포함)
- 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
- 주식 : 대주주가 양도하거나 소댁주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식, 비상장주식
- 기타: 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권/회원권등, 파생상품
양도소득세율 자동계산
국세청 홈페이지에 가면 양도소득세를 간편하게 계산할 수 있는 계산기가 있습니다.
매도하기전 미리 양도소득세가 얼마 나올지 알고 싶으신분은 자동계산기로 계산해보시면 예상 양도소득세를 확인하실 수 있습니다.
홈택스에 가시면 다음과 같은 경우로 나눠서 미리 양도소득세를 계산해 보실 수 있습니다.
양도가액/취득가액 모두 알고 있는 경우
1. 양도소득세 간편계산 (비로그인)
2. 부동산, 분양권, 시설물 이용권, 주식 양도시 계산 ( 비로그인)
부동산 등기자료를 활용하여 계산 하는 경우 (로그인)
취득가를 모르는 경우 : 부동산 양도 시에만 계산 가능합니다. (비로그인)
계산 내역 조회 : 기 입력된 2개 이상 양도물건의 세액계산이 가능합니다. (비로그인)
부동산 양도소득세율
기본세율
부동산을 매도하셨을 경우 이득이 난 경우에는 8구간에 나눠 양도소득세를 냅니다.
차액이 1,400만원 이하는 누진공제를 적용하지 않으며 그 이상은 누진공제를 적용합니다.
| 1400만원 이하 | 6% | 누진공제 X |
| 5,000만원 이하 | 15 % | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24 % | 576만원 |
| 1.5억만원 이하 | 35 % | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38 % | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40 % | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42 % | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45 % | 6,594만원 |
1가구 2주택 양도소득세율
기본세율은 1가구 1주택을 매도한다는 전제로 세율이 정해진 것입니다.
만약 1가구 2주택 이상이 되면 양도소득세율은 조정지역과 비조정지역에 나눠 다르게 계산됩니다.
만약 1가구 2주택이라도 비과세 요건을 갖추면 기본세율로 계산하시면 됩니다.
조정지역 (강남구, 서초구, 용산구, 송파구)
| 1년 미만 | 70% |
| 2년 미만 | 60% 또는 기본세율 + 20% 중 큰 금액 |
| 2년 이상 | 기본세율 + 20% |
비조정지역
| 1년 미만 | 70% |
| 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 |
1가구 2주택 비과세 요건
1. 양도소득세 비과세 조건을 충족하기 위한 구체적인 사례는 다음과 같습니다
주택 A: 1가구 1주택으로 실제 거주 중이며, 2년 이상 보유한 경우.
예: 서울에서 1주택을 2019년에 구입하여 2021년까지 거주한 후, 2021년에 양도하면 비과세 가능.
주택 B: 1주택(거주지)과 2주택(투자용 주택)이 있는 경우, 2주택은 2년 이상 보유하고, 그 중 최소 1년 이상 비거주 상태인 경우.
예: 2018년에 구입한 주택 A에서 거주하다가 2020년에 주택 B를 추가로 구입하고, 2022년에 주택 A를 양도하면 비과세 가능.
2. 임대주택: 주택을 임대용으로 보유하고 있는 경우, 2년 이상 보유하고 거주 요건을 충족하면 비과세가 가능.
예: 2017년에 구입한 주택을 임대하고 2021년에 양도하면, 비과세 조건을 충족할 수 있음.
3. 상속 주택: 상속받은 주택이 2년 이상 보유되었고, 상속인이 거주 중인 경우
1가구 3주택
1가구 2주택 부터는 가산세가 붙습니다.
1가구 2주택과 동일하게 조정지역과 비조정지역에 나눠서 가산세가 붙으며 비조정지역은 1가구 2주택과 가산세율이 동일 합니다.
조정지역
| 1년 미만 | 70% 또는 기본세율 + 30% 중 큰 금액 |
| 2년 미만 | 60% 또는 기본세율 + 30% 중 큰 금액 |
| 2년 이상 | 기본세율 + 30% |
비조정지역
| 1년 미만 | 70% |
| 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 |
양도소득세 신고기한
양도일이 속하는 달의 마지말 일부터 2달내
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
예를들어, 2024.7.15. 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2024.9.30.까지입니다.
만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 합니다.
양도시기는 원칙이 대금청산일입니다. 예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.
상가 양도소득세율
상가 양도소득세율도 주택 양도소득세율과 동일합니다.
| 1400만원 이하 | 6% | 누진공제 X |
| 5,000만원 이하 | 15 % | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24 % | 576만원 |
| 1.5억만원 이하 | 35 % | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38 % | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40 % | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42 % | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45 % | 6,594만원 |
농지 양도소득세율
감면 최대한도
1년 1억, 5년 2억입니다. 8년이 되면 100프로 감면 받을 수 있습니다.
조건
농지 양도소득세를 감면 받기 위해서는 3가지 조건이 있습니다. 농지가 소재하는 지역에 거주,농지가 소재하는 시, 군, 구에 인접하고 있는 지역에 거주, 농지오 직선거리로 30km지역 내에 거주하면 농지 양도소득세를 감면 받을 수 있습니다.
만약 8년동안 해당 농지 지역에 거주하고 난 뒤 타 지역으로 이사한 경우에는 예외로 인정이 됩니다.
농지 양도소득세율
| 1400만원 이하 | 6% | 누진공제 X |
| 5,000만원 이하 | 15 % | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24 % | 576만원 |
| 1.5억만원 이하 | 35 % | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38 % | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40 % | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42 % | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45 % | 6,594만원 |
만약 비사업용 토지라면 기본세율에서 10% 추가되어 계산하면 됩니다.
양도소득세 분할납부
만약 납부할 액수가 1천만원이 초과하면 세금의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 내에 나누어 낼 수 있습니다.
납부할 세액이 2천만원 이하인 경우 : 1천만원을 초과하는 금액을 분할 납부할 수 있습니다.
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우: 납부할 세액의 1/2이하의 금액을 납부할 수 있습니다.